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当代置业:危机迫近10月到期的美元债准备好还了

发表时间: 2021-10-12

  超大屏强机三星N7100 深圳报价2880市场对房地产的信心,在恒大事件之后本已脆弱,结果节前新力地产来了一波债务违约,节中的10月4日花样年控股又加了一发债务违约的“助攻”。

  这下直接好家伙了!10月5日一开市,港股地产和房企美元债直线下跌,多家房企创下了单日最大跌幅。

  截至7日,绝大部分房企在境外资本市场的表现已经连跌3日,且目前还看不到企稳迹象。

  眼下慌得一批的恐怕就是各路房企投资者,如果说股票还能以时间换空间的话,买了房企债券的投资者可能血本无归。

  这两天,有美元债基金经理让一号君研究一下当代置业(,从盘面上,并不乐观,目前的严峻形势,对于这样的中小房企,本身就是一个难熬的冬天。

  股价方面,截至8日收盘,当代置业为0.475元每股,自去年10月份股价跌破1港元开始,已经在仙股行列徘徊1年之久,整体市值较去年同期跌去了一半。仅今年8月份至今就跌去30%左右,也即发布中报业绩之后;

  花样年控股债务违约发生之后,三日内累计跌幅就达到了13%,7日当天的最大跌幅达到了11.32%。

  债市表现方面更是糟糕,10月5日早盘,当代置业2022年2月到期美元债跌幅创纪录,该公司11.8%债券每1美元跌3.1美分,至89.4美分,这将是该债券2020年2月发行以来的最大单日跌幅。2023年到期的9.8%债券下跌了8.708%,收益率高达25.5%;

  而即将到期的美元债收益率更是创下新高。10月7日,当代置业发行的2021年10月25日到期的美元债下跌2.3%,收益率高达134.523%!

  一号君看了一下,当代置业目前存续的5只美元债,平均利率达到了11.5%,目前的收益率均在20%以上,可见市场行情仍处在悲观层面。

  美元债回购方面,自今年6月份以来,当代置业也开展了多次回购,但总额度并不大,更多的像是一种“聊胜于无”的姿态。

  根据公告显示,至今回购2022年、2023年、2024年到期美元债累计仅为550万美元,相对于13.46亿美元的美元债余额,回购力度连零头都未到,很难挽回市场信心。

  目前2022年到期的3亿美元债中,余下未偿还本金额为2.97亿美元,占票据初始本金额的约99%;2023年到期的美元债余下未偿还的本金额为3.185亿美元,占2023年到期票据初始本金额的约99.22%。

  当然,最受市场关注的,无疑是10月25日到期的这笔2.5亿美元的美元债能否如期兑付。不过目前并无积极信息传出。

  按照美元债的一般偿还安排,距离偿还期限已不足20天,如果资金安排到位应该会有确切消息,即便是出于稳定市场和安抚投资者考虑,也应释放消息。

  对于投资者而言,当代置业此时的沉默,是否意味着没有好消息?这真的是可怕的沉默,所以基金经理的担忧并非没有道理,10月份到期的美元债违约,或许是大概率事件。

  已有美元债基金经理透露,此前向当代置业方面询问是否已备好偿还现金,对方的回应是钱还没准备好。

  而就在一号君发稿的8日早间,当代置业旗下的物业公司第一服务控股(2107.HK)发布了停牌公告,以待公布收购合并消息。

  看来当代置业也走上了“卖子换钱”的道路,但此时的卖子无异于城下之盟,能卖多少、如何付款,眼下还真不好说。

  即使按照市值计算,第一服务也不过仅有13.7亿元,更可况它还有49.09%的资产负债率。显然,靠出售物业公司获得的现金,难以覆盖即将到期的2.5亿美元的债务。

  日前,当代置业发布了9月份的经营简报,显示其今年1-9月累计合约销售约335.44亿元,其中物业合约销售额约330.29亿元,车位合约销售额约5.15亿元;物业合约销售面积约328.07万平方米,销售均价每平方米约10068元。

  9月单月,当代置业集团实现合约销售额约35.63亿元,其中物业合约销售额约34.65亿元,物业合约销售面积约36.73万平方米。合约销售额环比大降15.4%,物业销售额环比大降15.65%。

  8月单月,当代置业的合约销售额是42.12亿元,其中物业合约销售额41.08亿元;

  7月单月,当代置业合约销售额约42.07亿元,其中物业合约销售额约人民币41.72亿元;

  在冲刺半年度业绩的6月份,当代置业的合约销售额约45.31亿元,其中物业合约销售额43.95亿元。

  如此看来,当代置业的物业销售额已出现三连降局面,且销售颓势出现在传统的“金九银十”。销售规模的萎缩,意味着回款现金流的萎缩,这一信号不得不引起警惕。

  除了销售规模下滑以外,销售均价也出现了下滑,今年上半年当代置业的平均售价为10215元每平,7月销售均价10077元每平,到了8月更是降至9751元每平。

  可见大规模的降价,也未能挽回销售环比下滑的颓势,以价换量策略并未取得显著效果。

  说实话,此前的花样年控股美元债违约带了一个坏头,半年报时披露在收现金及等价物尚有272亿元,且大部分是银行存款,现金短债比达到了1.59,看似安全系数很高,但仅仅过了三个月就无法偿还不到14亿元的美元债,这实在令人匪夷所思。

  而在违约事件发生前,花样年还频频表示钱已到位,偿还无问题,甚至于以公司公告的形式发布。

  上述这些举动,尽管是个别房企行为,但仍然让资本市场对整个行业失去了信任。不得不问,房企的财报数据和承诺,有多少可信度?

  至于当代置业,从半年报数据来看,业绩似乎也好的很可以:今年上半年,当代置业实现营业收入95.43亿元,同比增长9.6%;净利润6.76亿元,同比增长21.6%。

  三道红线方面,当代置业剔除预收款项后的资产负债率为83%,净负债率约93%,现金短债比达到1.9倍,半年报时,当代置业的银行结余及现金(包括受限制现金)为174.25亿元。

  从数据上看虽然踩中一道红线,但最令人担忧的现金短债比仍然是处在高度安全区。

  只不过有花样年控股的教训在前,这一道现金短债比的安全线月份到期的美元债来检验了。

  其实,半年报数据中透露的风险并不少。比如当代置业的净利润增速远高于营收增速,并不是降本增效取得的成效,上半年的各项成本开支反而是同比大增的。其中销售开支3.1亿元,同比增长49.76%;行政开支4.03亿元,同比增长50%;融资成本2.06亿元,同比增长23.5%。

  支撑净利润高速增长的是其他收入,上半年录得其他收入1.92亿元,而上年同期为亏损1.49亿元。其中最主要的是汇兑收益,今年上半年共录得1.38亿元,占其他收入的71.88%,去年同期汇兑亏损了1.96亿元。

  而负债方面的情况更加不容乐观。半年报数据显示,当代置业负债合计862.6亿元,同比增加37.3%,其中流动负债同比增加37%至661.8亿元。

  负债细项中,短期借款上半年同比大增74.75%至93.47亿元,长期借款也增加了41.1%至194.1亿元;

  贸易应付款高达234.67亿元,同比增长42.68%。其中,贸易及票据应付款69.94亿元,同比大增67%,一年以内的贸易及票据应付款达54.5亿元。

  还有应付非控股权益款项45.86亿元、其他应付款73.53亿元、应交税费51.4亿元。

  这些大体量的应付款项和短期债务,都需要销售回款去加以应付,从目前的数据来看,短期内的压力不可谓不大。

  此外,当代置业还有高息融资带来的庞大利息支出,上半年当代置业的加权平均借贷利率为9.73%,美元债的平均成本达到了11.5%。

  尽管当代置业对利息支出做了资本化处理,但这些利息并不会消失,仅会在财报中予以延后,但支付的刚性则是在当期发生,侵蚀的也是当期的现金流。

  半年报数据显示,当代置业资本化前的融资成本合计13.73亿元,较上年同期增长10.55%。

  其中,银行及其他借贷利息7.7亿元,优先票据及公司债券的利息开支6.04亿元。整体的利息支出是当期净利润的2倍。



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